目前中國(guó)現狀是人口總量增速開(kāi)始下行，人口自然增長(cháng)率已經(jīng)下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重。中信建投通過(guò)測算發(fā)現，主流城市的購房年齡段主要集中于25~34歲和35~44歲，這(zhè)部分人群從2015年開(kāi)始，占比下滑斜率將(jiāng)逐步加大。雖然在2025年以前，25~44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經(jīng)成(chéng)爲不可回避的話題。對(duì)于很多80後(hòu)、90後(hòu)而言，放開(kāi)二孩政策可以增加未來的人口量，但是全面(miàn)放開(kāi)二孩對(duì)住房需求量的放大效果有待觀察，尤其是像上海北京等一線城市。

中原地産的一份報告顯示，目前上海進(jìn)入婚育年齡的女性，有90%都(dōu)符合雙獨或單獨的政策，但是申請二孩的比例還(hái)不足5%。上海等一線城市的生活成(chéng)本比較高，盡管收入水平在全國(guó)處于前列水平，但房價物價成(chéng)本不低，以北京爲例，目前北京一套80平方米普通地段的住房租金大約在4000元，而北京人均工資水平不過(guò)4000元，普通打工者收入隻購支付房租，又如上海目前住房均價要3萬多，市區普通房更是高達5~7萬，而2014年上海平均工資5451元，房價收入比很高。一方面(miàn)房價成(chéng)本高，另一方面(miàn)上海人也比較講究生活品質，旅遊休閑已成(chéng)爲必不可少的一部分。即使經(jīng)濟實力有限，對(duì)孩子教育等投入也絕不會節省，所以綜合來看由于收入抵不上生活成(chéng)本，而多養一胎必然會加大開(kāi)支，有些力不從心。

中原地産研究部高級經(jīng)理龔敏認爲，上述政策對(duì)三四線城市效果可能(néng)比一線城市要好(hǎo)，因爲他們受傳統生子情結影響大，如果一胎女兒很可能(néng)還(hái)會再生，三四線城市生活成(chéng)本低，提高了生二胎機率，有利于住房需求增加。放開(kāi)二孩需要配合一些實質經(jīng)濟?貼去刺激才會有些效果。但目前國(guó)内經(jīng)濟狀況可能(néng)對(duì)這(zhè)部分補助有心無力。

但是這(zhè)并不全面(miàn)，因爲單套住宅中的房間數量的簡單增加并不能(néng)完全解決二孩家庭的生活和發(fā)展，四房不等于3房+1房。通常除雙胞胎之外，兩(liǎng)個孩子之間存在一定的年齡差，相當多數也會有性别差。

同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，二孩政策影響住房需求結構的變化，改善型需求突顯，利好(hǎo)改善型項目。二胎後(hòu)，家庭結構發(fā)生變化，原來一家三口變爲一家四口。同時，也需要父母或雇傭保姆一起(qǐ)來照顧家庭。此外，住房需求結構也發(fā)生變化，原來一家三口的居住需求一般爲兩(liǎng)房即可，二胎後(hòu)，住房需求起(qǐ)碼變爲三房，甚至四房。因此，全面(miàn)實施二孩政策後(hòu)，生二胎的家庭住房狀況改善成(chéng)爲必然，這(zhè)對(duì)未來改善型住房項目來講是利好(hǎo)。

由于這(zhè)樣(yàng)的改善型需求功能(néng)性要求更高，細節更多，對(duì)開(kāi)發(fā)商研發(fā)能(néng)力提出更高要求。比如對(duì)戶型功能(néng)設計應考慮客廳更大的公共活動空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲藏功能(néng)等等。當然，不同的家庭需求更是差異化，這(zhè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的産品研發(fā)能(néng)力提出更高的要求，這(zhè)也將(jiāng)是未來開(kāi)發(fā)商的核心競争力之一。

也有業内人士發(fā)現，國(guó)外很多早已是多子女家庭的城市住宅情況，并不因爲家庭裡(lǐ)多了一兩(liǎng)個孩子就都(dōu)是大戶型主導，相反，還(hái)是有很多1房、2房、3房戶型的，這(zhè)個是基本事(shì)實。因爲孩子都(dōu)會長(cháng)大，現有很多準備或已經(jīng)生育二胎的家庭，其第一胎子女往往已經(jīng)進(jìn)幼兒園甚至小學(xué)。相信不久的將(jiāng)來，随著(zhe)年輕人數量的逐步恢複增加，子女獨立分戶，外出另住的情況必然出現。對(duì)住宅套數的要求會更多地體現出來。這(zhè)是從發(fā)展的角度看問題。多子女不僅僅是多間房，而且要考慮多套房源。

張宏偉提到，如果全面(miàn)放開(kāi)二孩，那麼(me)在2050年，20~44歲的人口比例將(jiāng)比不放開(kāi)二孩時增加4%，增加規模達到1.28億人。這(zhè)部分新增人口將(jiāng)使房地産行業直接受益。當然，長(cháng)期來看，随著(zhe)放開(kāi)二孩後(hòu)，新一輪人口紅利的形成(chéng)和中國(guó)潛在經(jīng)濟增速的提高，各類行業都(dōu)將(jiāng)最終受益，房地産行業也不例外。